05
Jun
Cómo funcionan las subastas judiciales de bienes inmuebles

En los tablones de anuncios y boletines oficiales de las distintas Provincias y Comunidades Autónomas podemos encontrar hoy en día multitud de propiedades sacadas a subasta judicial como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

En la mayoría de los casos se trata de subastas sin postores, por lo que el ejecutante acaba adjudicándose el inmueble por un 60% de su valor de tasación, o incluso un 50% si no se trata de vivienda habitual, de conformidad con lo establecido en la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre.

En la actualidad muy pocos particulares participan en estas subastas judiciales para adquirir bienes inmuebles, pese al importante ahorro que podría suponer frente a la adquisición normal en el mercado. Ello se debe normalmente al desconocimiento de la normativa y el funcionamiento de este tipo de procedimientos, creando una posición de inseguridad y vulnerabilidad frente a los famosos “subasteros”. Sin embargo, con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil cualquier persona puede acudir a una subasta judicial, depositando el 20% del tipo de la subasta fijado para bienes inmuebles [que será el valor resultante de deducir del avalúo del bien las cargas anteriores a aquella por la que se está ejecutando el bien (artículo 666 LEC)]. Este depósito se devuelve posteriormente a todos los licitadores a los que no se haya adjudicado la finca (artículo 669 LEC).

Otra posibilidad sería la adquisición del inmueble antes de la fecha de la subasta, poniéndonos en contacto con el propietario y el ejecutante para negociar las condiciones de una compraventa normal, en cuyo caso el ejecutante renunciaría a la celebración de la subasta.

Cómo participar en la subasta

Si tenemos interés en participar en subastas judiciales de bienes inmuebles deberemos de tener en cuenta básicamente los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulan la aprobación del remate, el pago y la adjudicación de los bienes al acreedor, así como el funcionamiento de la subasta sin ningún postor. 

Si decidimos participar en la subasta (ya sea personalmente el día de la subasta o mediante sobre cerrado), primero deberemos averiguar cierta información acerca del inmueble en cuestión (Registro de la Propiedad, localización, ocupación, información urbanística…) para ver si realmente nos interesa adquirirlo. Posteriormente, efectuamos el depósito del 20% del tipo de la subasta fijado para el bien.

Cargas anteriores

Para saber si nos interesa adquirir el inmueble deberemos tener especial cuidado con las cargas o gravámenes anteriores que pueda tener el mismo (lo que averiguamos consultando la información registral), dado que el que resulte adjudicatario del bien se subroga en la responsabilidad derivada de estas cargas anteriores, que subsisten después de la aprobación del remate (artículo 670.5 LEC). Por el contrario, las cargas posteriores a la que se está ejecutando se cancelan con la adjudicación del inmueble. En consecuencia, deberemos deducir de la cantidad total que estemos dispuestos a gastarnos estas cargas y gravámenes anteriores a la que se está ejecutando, para saber por cuánto pujaremos en la subasta. 

Aprobación del remate

Se regula enteramente en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  1. Si se ofrece más del 70% del tipo establecido para la subasta, pagando al contado en los veinte días siguientes, se aprobará el remate a favor del mejor postor.
  2. Si ofrecemos más del 70% del precio de salida, pero establecemos un pago a plazos con garantías suficientes, el ejecutante podría pedir la adjudicación del inmueble por el 70% en los veinte días siguientes.
  3. Si la mejor postura ofrecida es inferior al 70% del precio de salida, el ejecutado dispone de 10 días para presentar un tercero que mejore esa postura ofreciendo una cantidad igual o superior al 70% del valor de tasación. Si no hace uso de esta facultad, el ejecutante puede pedir en los cinco días siguientes la adjudicación del bien por el 70% de su valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos siempre que sea más del 60% del valor de tasación del bien.
  4. Si el ejecutante no hace uso de esta facultad, el remate se aprueba a favor del mejor postor, siempre que ofrezca más del 50% del valor de tasación, o que cubra la cantidad debida. En caso contrario, resolverá el Secretario judicial sobre la aprobación del remate teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso.

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o la adjudicación al acreedor, puede el deudor liberar sus bienes pagando lo que debe por principal, intereses y costas (artículo 670.7 LEC).

Podemos concluir, por tanto, que si tenemos un procedimiento de ejecución hipotecaria en curso, merece la pena buscar algún posible comprador del inmueble antes de que éste salga a subasta, puesto que probablemente recibiremos una cantidad superior a la resultante de la subasta. Si ya tenemos fecha fijada para la celebración de la subasta, podríamos publicitarla y atraer a interesados en adquirir nuestro inmueble, puesto que inflarán el precio del remate final del bien, teniendo más posibilidades de cancelar nuestra deuda, o incluso de recibir el remanente. 

Por el contrario, si queremos invertir en inmuebles, esta es una buena opción para conseguir increíbles propiedades a muy bajo precio. Tanto si nos encontramos en una o en otra posición, deberíamos explorar todas nuestras posibilidades e introducirnos poco a poco en este mundo de las subastas judiciales.